За первое полугодие 2017 года цены на минские квартиры на вторичном рынке жилья Минска упали на 5%. Эксперты рынка сходятся во мнении, что падение цен будет продолжаться и дальше. Но ожидать резких скачков не стоит. Снижение цен будет таким же плавным, как и в первой половине года. Белорусский портал о недвижимости realt.by изучил явление и собрал свежие прогнозы.

Реалии рынка: чем ниже цена, тем больше спрос

— Рынок развивается по такому сценарию, о котором я говорил в начале 2017 года. В текущем году мы наблюдаем дальнейшее плавное снижение цен. Прогнозировалось, что за год цены упадут на 10%. Все к этому идет. За полгода они уже снизились примерно на 5%, — говорит Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт». — Данные статистики показывают, в отдельные короткие промежутки времени цены показывали рост. Но на самом деле никакого роста не было. Другое дело, что периодически на рынке «вымываются» дешевые квартиры. В базе остаются более дорогие объекты, и создается иллюзия роста цен.

Эксперт говорит о том, что в 2017 году, как, впрочем, и в два предыдущих кризисных года, наибольшим спросом на рынке пользовались квартиры типовых потребительских качеств, которые продавались по самым низким ценам.

О плавном снижении цен говорит и Андрей Митрахович, директор агентства недвижимости «Квартиры Столицы».

— Если однокомнатная квартира в январе текущего года стоила $40 тыс., а сегодня продается за $37,5–38 тыс., то говорить о катастрофическом падении цен не приходится. Чем дешевле была квартира, тем больший спрос наблюдался на нее. Быстрее всего продавались недорогие однокомнатные квартиры, — уточняет Андрей Митрахович.

Евгений Хлопецкий, соучредитель, риэлтер агентства недвижимости «Авангард недвижимости», дополняет коллег и говорит о том, что с наступлением весны рынок заметно активизировался. Это было обусловлено не столько сезонностью, сколько появлением у покупателей возможности привлекать к покупке квартир более доступные кредиты. Как правило, они брались на недостающую сумму в размере $8-10 тыс., а в отдельных случаях — $17-20 тыс. Каждая пятая, шестая сделка стала проходить с привлечением кредита.

— В апреле, мае и июне мы наблюдали значительную активность покупателей. Сохранялась она и в июле. Но все же пик активности пришелся на май. По всей видимости, потому, что люди старались успеть решить свой квартирный вопрос до сезона отпусков, — дополняет риэлтер.

Соучредитель риэлтерской компании также отмечает, что летом на рынок стало поступать меньше, чем в предыдущие месяцы, новых впервые выставленных на продажу квартир. По его мнению, это обусловлено сезонностью, которая, однако, никак не сказалась на покупательской активности.

Продавцы и покупатели адаптировались к рынку?

— В первой половине 2017 года рынок жил своей достаточно активной жизнью. Люди, которые хотели продать или купить квартиру, сделали это вполне успешно. Это те продавцы и покупатели, которые не захотели долго ждать и решали свои жилищные вопросы, не откладывая на потом в надежде на дальнейшее падение цен. Они адаптировались к реалиям рынка, ценам и приняли для себя важные жизненные решения, — говорит Андрей Митрахович.

В то же время на рынке по-прежнему было немало продавцов и покупателей, которые продолжали жить иллюзиями. Продавцы неохотно шли на снижение цен, мотивируя это тем, что в свое время они вложили в недвижимость гораздо больше денег, чем им предлагали. В свою очередь покупатели продолжали ждать снижения цен.

— Многие продавцы по-прежнему продолжали завышать цены. Но у большинства из них уже есть понимание экономических предпосылок в стране о том, что цены изменились и пока не предвидится их роста. Они более взвешенно стали подходить к определению цены, — дополняет Евгений Хлопецкий. — Сейчас спокойно и планомерно идет работа, объекты продаются. Лето, на наш взгляд, в этом году очень даже удачное.

Вадим Маевский, учредитель агентства недвижимости «Твой маентак», отмечает, что лето никак не повлияло на намерения людей. Они активно продавали и покупали недвижимость. Те же покупатели, которые ждали снижения цен, потеряли свои варианты квартир.

Эксперт рассказывает, что примерно два года назад через их агентство продавалась 2-комнатная квартира в Партизанском районе Минска за $88 тыс. Цена объекта была явно завышена. Продавцу было предложено снизить цену до $75 тыс. К тому же находились покупатели, которые были готовы купить жилое помещение по этой цене. Но продавцы отказались снижать цену. В апреле текущего года квартира была продана за $51 500.

— Таких продавцов еще немало. Примерно год назад женщина выставила на продажу свою квартиру общей площадью 68 кв.м на ул. Сурганова за $80 тыс. Несмотря на наши рекомендации, все это время она никак не соглашались снижать цену. Недавно снова пришла к нам и сказала с сожалением, что зря не прислушалась к нашим советам. Сегодня она вынуждена продавать квартиру по гораздо более низкой цене — за $63 тыс., — рассказывает Маевский.

Торг неуместен

По словам Павла Астапени, сегодня цены реальных сделок сближаются с ценами предложения. Торг на стандартное жилье, который был год-два назад в размере 10-20% от суммы сделки, сейчас снизился до 5%.

— По сути, продавцы снизили цены на стандартные квартиры до реальных, соответствующих ситуации на рынке. Покупатели, которые планируют приобретать такие жилые помещения, должны ориентироваться на цену $1000/кв.м, — уточняет директор риэлтерской компании.

Что касается объектов бизнес- и премиум-класса, то их на рынке не много, как, впрочем, и покупателей на такое жилье. Торг по ним по-прежнему может достигать 20% по причине изначально высоких цен, говорит Павел Астапеня.

Регионалы перестали делать погоду на рынке

В 2017 году, по сравнению с прошлым годом, на минском вторичном рынке жилья стало намного меньше покупателей из регионов.

— По нашим оценкам, жителей регионов стало как минимум в два раза меньше, — говорит директор АН «Эксперт».

Павел Астапеня в первую очередь связывает это с тем, что спрос на столичные квартиры со стороны региональных покупателей в основном уже удовлетворен.

Кроме того, в связи с существенным падением цен на квартиры в регионах для покупки квартиры в Минске в текущем году, по сравнению с 2016 годом, жителям регионов понадобилась большая доплата. То есть увеличилась разбежка цен между столицей и регионами, что также повлияло на снижение покупательского спроса с их стороны.

Ну и, наконец, жители регионов переезжали в Минск в надежде найти более высокооплачиваемую работу. Но реалии таковы, что в столице тоже стало не так просто найти работу с высокой зарплатой, для того чтобы принять такое важное решение в жизни о переезде.

Андрей Митрахович поддерживает коллегу и также говорит о том, что в этом году региональных покупателей на столичном рынке стало меньше. По его мнению, это обусловлено увеличившейся разбежкой цен между Минском и регионами.

— Если, к примеру, в центре Гомеля двухкомнатную квартиру можно купить за $25-27 тыс., то в Минске за эти деньги крайне сложно приобрести даже однокомнатную, — уточняет директор агентства «Квартиры Столицы». — Тем не менее, покупатели из регионов поддерживают минский рынок рублем и позволяют ему удерживать цены на достаточно высоком уровне.

Если говорить об иностранных гражданах, то их количество на минском рынке тоже сократилось.

— В 2015 году в общей массе покупателей столичного жилья иностранцы составляли порядка 10%, из них россияне — около 7,5%. Сегодня с иностранными гражданами совершается не более 2% сделок, — говорит Павел Астапеня. — Снижение доли сделок с иностранцами произошло не за счет граждан дальнего зарубежья, а по причине того, что квартиры в Минске перестали покупать россияне.

Тренд на снижение или рост?

— Во втором полугодии мы по-прежнему будем наблюдать плавное снижение цен на квартиры. Думаю, что к концу года «ценник» снизится еще на 5%. Пока нет никаких видимых причин для того, чтобы события развивались по иному сценарию, — высказывает свою точку Павел Астапеня. — В 2018 году темпы падения цен будут замедляться. Потихоньку мы нащупываем то самое дно стоимости квадратного метра, о котором все так много говорят. Можно долго рассуждать на счет того, справедливая это будет цена или нет. Но Минск остается привлекательным городом, и, судя по средней заработной плате, цена «квадрата» в столице будет оставаться достаточно высокой.

Эксперт говорит о том, что продажи новых квартир у застройщиков идут не так активно, как того хотелось бы им. Остается все меньше людей, которые желали бы инвестировать в «долевку».

— Достаточно большое количество сделок, которое мы видим ежемесячно на вторичном рынке, формируется отчасти и за счет первичного рынка, — дополняет Астапеня. — На рынке новостроек появляется не так много новых объектов. Сокращается количество застройщиков. Если раньше в Минске их было несколько десятков, то сегодня реально работают до 20 компаний, и у них достаточно крупные объекты.

О том, что цены будут плавно снижаться дальше, говорит и Андрей Митрахович.

— Сегодня неплохое время для решения квартирного вопроса. Цены на квартиры медленно падают и будут продолжать так же плавно снижаться до конца года. Если человек хочет в течение полугода или года купить квартиру, то разница в $2-3 тыс. — это, наверное, все-таки не та сумма, которую можно экономить на приобретении такого дорогостоящего товара, как квартира. Выбор жилых помещений на рынке большой, что дает возможность спокойно подобрать подходящий вариант, — говорит директор АН «Твой маентак». — Если ничего не поменяется на первичном рынке, то в 2018 году покупательская активность на «вторичке» сохранится на уровне текущего года.

Евгений Хлопецкий также не прогнозирует никаких потрясений на рынке.

— Пока цены на нефть сохраняются, все должно быть более или менее стабильно в экономике и на рынке. Российская и белорусская экономики тесно связаны между собой. Но никогда не стоит исключать факторов так называемых «черных лебедей» — непредсказуемых событий, которые могут иметь значительные последствия, — говорит Хлопецкий. — Но если судить по сегодняшней ситуации, то возможна дальнейшая стабилизация цен или плавное незначительное их снижение. Если экономика будет «накачиваться» дешевыми кредитами и банки будут и дальше снижать процентные ставки, то возможен небольшой рост цен.

Вадим Маевский соглашается с коллегами и прогнозирует дальнейшее плавное снижение цен на «вторичке». На первичном рынке, по его мнению, к концу текущего года возможен даже рост цен. Это может произойти за счет сокращения данного сегмента рынка и дефицита предложения.

 

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

По теме

Нацбанк РБ удовлетворил нуждающихся граждан по 15,94% годовых

Национальный банк Беларуси заявил, что согласно итогам кредитного аукциона, который состоялся 17…

Налоговая Беларуси сообщила о проблемах в работе личных кабинетов

14 сентября пресс-секретарь Министерства по налогам и сборам Беларуси Сергей  Шкут заявил,…

ЕАБР объяснил, почему в Беларуси наблюдается активный отток вкладов населения из банков

ЕАБР объяснил, почему в Беларуси наблюдается активный отток вкладов населения из банков.…

В Беларуси задолженность белорусских организаций по кредитам и займам увеличилась в несколько раз

По последним данным на 1 августа,  задолженность белорусских организаций по кредитам и…

Белорусские банки возобновили выдачу «кредитов»

В Беларуси на рынке недвижимости появились новые условия кредитования по приобретению недвижимости.…

В Минфине Беларуси рассказали, как закроют «дыры» в бюджете

14 сентября в Министерстве финансов рассказали, как они планируют покрыть дефицит бюджета…

Лукашенко приказал не снижать цены на готовое жилье в Минске

18 сентября во время встречи с МАПИД Лукашенко одобрил имеющиеся цены на…

Беларусь получит кредит на $1,5 млрд от России не сразу и не всю сумму    

Россия не выплатит Беларуси сразу всю сумму кредита. Со слов главы министерства…

Долги белорусских предприятий превысили все допустимые прогнозы

Белорусские предприятия превысили все допустимые прогнозы по ВВП. По официальным данным на…

Цепкало рассказал, как можно милицию оставить без зарплаты

Актуальным лайфхаком поделился экс-претендент в кандидаты на пост президента Беларуси Валерий Цепкало.…